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Actualités juridiques

Le droit au statut de la propriété commerciale ouvert à tous les étrangers

Aux termes de l'article L.145-13 du code de commerce, ne peuvent être invoquées par des commercçants, des industriels ou des personnes de nationalité étrangère les dispositions relatives concernant le droit au renouvellement du bail commercial.

Dans un arrêt du 9 novembre 2011, la Cour de cassation a privé d'effet cet article, arguant que cet article, en ce qu'il subordonne, san sjustification d'un motif d'intérêt général, le droit au renouvellement du bail commercial, protégé par l'article 1er du protocole additionnel de la Convention de sauvegarde des droits de l'Homme et des libertés fondamentales, à une condition de nationalité, constitue une discrimination prohibée par l'article 14 de cette même Convention.

Le loyer binaire écarte la révision du loyer

La fixation d'un loyer binaire, soit d'un loyer constitué d'une partie fixe et d'une partie proportionnelle au chiffre d'affaires du locataire, écarte l'application de l'article L.145-39 du code de commerce sur la révision du loyer commercial.

Ce choix de fixation du loyer a donc des conséquences importantes qu'il faut bien concevoir avant de prévoir une telle convention.

Modification des facteurs locaux de commercialité et déplafonnement du loyer :

Dans un arrêt en date du 13 juillet 2011, la Cour de cassation a retenu que :

«Attendu, selon l'arrêt attaqué, que la société des R., propriétaire de locaux à usage commercial donnés à bail à la société C. E. pour y exploiter un commerce de chaussures, maroquinerie et accessoires, a délivré congé à celle-ci par acte du 24 mai 2005, avec offre de renouvellement moyennant un loyer déplafonné ; qu'à défaut d'accord des parties sur le prix du bail renouvelé, la bailleresse a saisi le juge des loyers commerciaux en fixation de ce prix ;

Attendu que, pour dire qu'il y avait lieu à déplafonnement et fixer le loyer à une certaine somme, l'arrêt retient que, depuis 2001, les facteurs locaux de commercialité ont été grandement favorisés par les facilités de stationnement, gratuit durant 45 minutes, dans cinq parkings à proximité immédiate de la rue Victor Hugo et surtout par le système de gratuité des transports en commun, favorisant de manière indiscutable l'entrée de clients potentiels en centre ville et tout particulièrement les commerces du centre de Châteauroux, que si deux grandes surfaces commerciales du centre ville ont fermé, ces locaux ne sont pas restés vides mais ont été occupés par des enseignes nationales et qu'ainsi il existe une modification notable des facteurs locaux de commercialité justifiant le déplafonnement du loyer ;

Qu'en statuant ainsi, sans rechercher si la modification des facteurs locaux de commercialité présentait un intérêt pour le commerce exploité par la société C. E., la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.»

Ainsi, la modification des facteurs locaux de commercialité doit présenter un intérêt pour le commerce exploité pour écarter la règle du plafonnement prévue par l'article L. 145-34 du Code de commerce.

Arrêt 10-14215 de la 3e chambre civile de la Cour de cassation du 5 avril 2011 :

Le bail d'un bien indivis consenti par un seul indivisaire n'est pas nul mais est seulement inopposable aux autres indivisaires et il produit ses effets, dans les rapports entre bailleur et preneur tant que celui-ci n'en a pas la jouissance troublée par les autres indivisaires, permettant ainsi au preneur de se prévaloir du manquement du bailleur à son obligation d'entretien de la chose louée.

Arrêt 10-30158 de la 3e chambre civile de la Cour de cassation du 5 avril 2011 :

La requalification d'un contrat de bail en convention d'occupation précaire n'est possible que lorsque l'occupation des lieux n'est autorisée qu'à raison de circonstances exceptionnelles et pour une durée dont le terme est marqué par d'autres causes que la seule volonté des parties ;

Ainsi, les parties ne peuvent échapper aux dispositions d'ordre public régissant les baux commerciaux, et en particulier à l'article L 145-4 du code de commerce, par une convention dont la durée est dans l'entière dépendance de la volonté de l'une ou l'autre des parties ;

En l'espèce, la cour d'appel a qualifié la convention litigieuse de convention d'occupation précaire non soumise aux dispositions des baux commerciaux tout en relevant la faculté pour chacune des parties d'y mettre fin à l'occasion de chaque renouvellement annuel ; en requalifiant ainsi le contrat litigieux en convention d'occupation précaire tout en constatant que la durée de la convention était entièrement soumise à la seule volonté de l'une ou l'autre des parties, la cour d'appel a violé les articles L 145-1 et suivants du code de commerce.

Publication de l'indice des loyers commerciaux et de l'indice du coût de la construction :

L'indice du coût de la construction qui est publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques le 8 avril 2011, s'élève à 1533, au 4e trimestre 2010, ce qui correspond à une augmentation annuelle de 1,73 %.

L'indice des loyers commerciaux a, lui, été fixé à 102,92, soit une augmentation annuelle de 1,83%.

Pour rappel, la révision du loyer en cours de bail ne peut ê:tre prévue par le contrat de bail qu'à la date anniversaire d'une période triennale et suivant l'indice du coût de la construction ou celui des loyers commerciaux. Le loyer est librement négocié et consenti entre les parties.

Arrêt 09/08 243 de la Cour d'appel de PARIS du 2 février 2011 :

Le bailleur a le droit de prévoir dans le contrat de bail commercial une indemnité nettement supérieure au loyer pratiqué, mais lorsque cette indemnité est manifestement excessive, le juge la qualifie de clause pénale , ce qui lui permet d'en modérer le montant, sur le fondement de l'article 1152 du code civil.

En l'espéce, il était prévu une indemnité 20 fois supérieure au montant du loyer annuel et le locataire avait été contraint de se maintenir dans les lieux un an et demi. Après avoir estimé que cette clause pénale devait recevoir application, le juge a fixé le montant de l'indemnité à la somme de 155.000 euros au lieu des 2 millions prévus sur le fondement de la clause litigieuse.

difficulté des successions des baux dérogatoires :

L'article L. 145-5 du code de commerce prévoit qu'en cas de renouvellement exprès du bail commercial dérogatoire ou de conclusion entre les mêmes parties d'un nouveau bail pou le même local, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par le statut des baux commerciaux.

Dans un arrêt en date du 19 janvier 2011, n. 09/05983, la Cour d'appel de PARIS a précisé que ­les dispositions de l'article L.145-5 du code de commerce n'imposant pas l'exercice de la méme activité dans les locaux concernés, la signature d'un nouveau bail avant l'expiration du premier ne suffit pas à écarter la constatation de la signature, par les mêmes parties, de deux baux dérogatoires pour les mêmes locaux et de l'absence de congé par M. K. pour le premier bail dérogatoire».

Ainsi, le droit au statut des baux commerciaux est applicable s'il s'agit des mêmes parties et du même local, et ce même si l'activité est différente.

Procédure collective : pas de résiliation de plein droit du bail commercial :

Lorsque le locataire est mis en redressement judiciaire et que le propriétaire bailleur adresse à l'administrateur judiciaire une mise en demeure de prendre parti, le défaut de réponse de ce dernier ne vaut pas renonication implicite de sa part à la poursuite du contrat de bail commercial et n'entraîne donc pas sa résiliation.

Cette solution adoptée par la Cour de cassation, confirmant le choix pris par la législation actuelle, est peu favorable au bailleur, qui ne pourra donc demander la résiliation du contrat de bail commercial qu'en entamant une action en résiliation de ce contrat de bail pour non-paiement des loyers.

Cession de droit au bail en cours d'instance :

Pour la Cour de cassation dans son arrêt n. 08-19420 du 3 février 2010, «la signification d'une cession de droit au bail, faite en cours de bail par voie de conclusions à l'occasion d'une instance, ne nécessite pas l'acceptation du bailleur pour rendre cette cession opposable à ce dernier»